גונן קסטנבאום וליווי עסקאות מקרקעין מורכבות: מעסקאות קומבינציה ועד פינוי-בינוי
שוק הנדל"ן הישראלי הוא זירה דינמית, תחרותית ורוויה במורכבויות משפטיות, תכנוניות ופיננסיות. עסקאות מקרקעין כיום חורגות בהרבה ממודל פשוט של קנייה ומכירה; הן כוללות מבנים חוזיים סבוכים, מערכות יחסים מרובות צדדים, היבטי מיסוי כבדי משקל וצורך לנווט במבוך של רגולציה ובירוקרטיה. החל מעסקאות קומבינציה קלאסיות, דרך ליווי קבוצות רכישה ועד לפרויקטי הדגל של ההתחדשות העירונית – תמ"א 38 ופינוי-בינוי – הצלחתה של כל עסקה תלויה במידה מכרעת באיכות הליווי המשפטי המלווה אותה.
משרד עורכי הדין ג. קסטנבאום ושות', בהובלתו של המייסד, עורך הדין גונן קסטנבאום, ביסס את עצמו כאחד ממשרדי הבוטיק המובילים בישראל בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. המשרד פיתח גישה הוליסטית, המעניקה ליזמים, חברות ולקוחות פרטיים מעטפת משפטית מקיפה, החל משלב הייעוץ הראשוני ובחינת הכדאיות, דרך ניהול המשא ומתן וגיבוש ההסכמים, וכלה בליווי צמוד לאורך כל שלבי יישום הפרויקט, עד להשלמתו המוצלחת ורישום הזכויות.
גישה מקיפה: מראשית הפרויקט ועד סופו
הפילוסופיה העומדת בבסיס מחלקת המקרקעין של המשרד, המנוהלת במקצועיות על ידי השותפה, עו"ד קארין קסטנבאום, היא מתן שירות משפטי מלא ורב-תחומי. הליווי אינו מסתכם בניסוח החוזה, אלא רואה בכל פרויקט מכלול שלם של צרכים משפטיים. הטיפול מתחיל עוד לפני ביצוע הפרויקט, בשלב הייעוץ האסטרטגי, וממשיך לאורך כל שלבי היישום.
השירות המשפטי כולל, בין היתר:
- ליווי יזמים וחברות: ייעוץ שוטף ליזמים וחברות העוסקות במקרקעין, החל מרכישת הזכויות בקרקע, דרך התמודדות עם סוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, וכלה בניהול ההיבטים המשפטיים של פרויקטים למסחר, משרדים ומגורים.
- ניהול עסקאות: ייצוג בעסקאות מקרקעין בהיקפים משמעותיים, לרבות עסקאות מכר ורכישה, עסקאות שכירות, וכן מבנים מורכבים יותר.
- טיפול בהיבטים תכנוניים ומיסויים: המשרד מטפל בכל הקשור לסוגיות מול הרשויות, לרבות ייצוג בנושאי הפקעות קרקע ופגיעות תכנוניות, וכן טיפול משפטי בנושאי מיסוי מוניציפלי, ובכלל זה בתחום הארנונה, היטל השבחה, אגרות בנייה והיטלי פיתוח.
- השלמת הפרויקט: ליווי הפרויקט עד לשלב הסופי של רישום הבית המשותף, פעולה הדורשת דיוק, סבלנות ובקיאות פרוצדורלית.
גישה מקיפה זו מבטיחה כי היזם או הלקוח מקבל מענה לכל צורך משפטי שעשוי להתעורר לאורך חיי הפרויקט, תחת קורת גג מקצועית אחת.
התמחות בעסקאות מורכבות: קומבינציה והתחדשות עירונית
מומחיותו של המשרד באה לידי ביטוי באופן מיוחד בליווי הסוגים המורכבים ביותר של עסקאות נדל"ן.
עסקאות קומבינציה: עסקה זו, בה בעל קרקע "משלם" ליזם עבור שירותי הבנייה באמצעות חלק מהדירות שייבנו, היא אחת העסקאות הסבוכות ביותר לניסוח וניהול. היא דורשת איזון עדין בין האינטרסים של בעל הקרקע, המעוניין למקסם את התמורה ולהבטיח את זכויותיו, לבין אלו של היזם, הזקוק לגמישות תפעולית ולביטחון פיננסי. הניסיון של משרד קסטנבאום מאפשר גיבוש הסכמים מפורטים הצופים פני עתיד, מסדירים מראש מחלוקות פוטנציאליות, ומבטיחים הגנה על שני הצדדים לאורך כל חיי הפרויקט.
התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי): בשנים האחרונות, תחום ההתחדשות העירונית הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן, והוא גם אחד המורכבים שבהם. משרדו של גונן קסטנבאום צבר ניסיון רב בליווי פרויקטים גדולים של תמ"א 38, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים. ניסיון כפול זה מעניק למשרד פרספקטיבה ייחודית והבנה עמוקה של הדינמיקה העדינה בין הצדדים.
- בפרויקטי תמ"א 38, האתגר המרכזי הוא ניהול המשא ומתן מול עשרות בעלי דירות, שלכל אחד מהם רצונות וחששות משלו, וגיבוש הסכם המקובל על הרוב הדרוש בחוק. הליווי המשפטי כולל ניסוח הסכם מקיף, טיפול בסוגיות של דיירים סרבנים, ליווי תהליך קבלת היתר הבנייה, והבטחת זכויות הדיירים במהלך הבנייה, המתבצעת לעיתים תוך שהם ממשיכים להתגורר בבניין.
- בפרויקטי פינוי-בינוי, המורכבות גדלה פי כמה. מדובר במהלך דרמטי של הריסת בניינים קיימים ובניית שכונה חדשה תחתם. הליווי המשפטי כאן הוא ארוך טווח וכולל ניהול משא ומתן מורכב, הסדרת פתרונות דיור זמניים לדיירים, הבטחת ערבויות מתאימות מהיזם, וליווי התהליך כולו, שלעיתים נמשך שנים רבות, עד לחזרת הדיירים לדירותיהם החדשות.
נקודת ההשקה הייחודית: מקרקעין וחדלות פירעון
אחד היתרונות הבולטים והייחודיים של משרד ג. קסטנבאום ושות' הוא הסינרגיה בין מחלקת המקרקעין המנוסה לבין מומחיותו מהשורה הראשונה של המשרד בתחום חדלות הפירעון. פרויקטי נדל"ן, מטבעם, כרוכים בסיכון פיננסי גבוה, ולא אחת קורה שיזם או קבלן נקלע לקשיים כלכליים באמצע הפרויקט. במצבים אלו, המומחיות הכפולה של המשרד הופכת למכרעת.
כאשר פרויקט נדל"ן נקלע למשבר, עו"ד קסטנבאום מוזמן לעיתים קרובות על ידי בית המשפט, או על ידי הגורמים המעורבים, לשמש כבעל תפקיד (נאמן או כונס נכסים) במטרה להציל את הפרויקט. ניסיונו בתחום הנדל"ן מאפשר לו להבין במהירות את מצבו של הפרויקט, לא רק מההיבט המשפטי אלא גם מההיבט התפעולי והתכנוני. הוא מסוגל לגבש "מתווה הבראה" לפרויקט, הכולל הבאת קבלן חלופי, ניהול מחדש של התקציב, והשלמת הבנייה לטובת כלל המעורבים – רוכשי הדירות והנושים. כך, למשל, בפרויקט תמ"א 38 מורכב שנקלע למשבר, מונה עו"ד קסטנבאום כנאמן להשלמתו, ותחת ניהולו חודשו העבודות, הפרויקט הושלם והדירות נמסרו לרוכשיהן.
מהצד השני, כאשר המשרד מתמנה ככונס נכסים על נכסי מקרקעין של חברה שקרסה, הידע והבקיאות של מחלקת המקרקעין מאפשרים ניהול הליך מימוש מקצועי ויעיל. הצוות מבין את הפוטנציאל התכנוני של הנכס, יודע לפנות לקהל הרוכשים המתאים, ומנהל את המכירה באופן המשיא את התמורה המרבית עבור הנושים.
לסיכום, עולם עסקאות המקרקעין המורכבות דורש יותר ממומחיות משפטית צרה. הוא דורש ראייה רחבה, הבנה עסקית, וניסיון רב-תחומי. משרדו של עורך הדין גונן קסטנבאום בנה את המוניטין שלו על בסיס גישה זו בדיוק. באמצעות ליווי צמוד ומקיף, התמחות בעסקאות סבוכות כמו קומבינציה והתחדשות עירונית, והסינרגיה הייחודית עם תחום חדלות הפירעון, המשרד מעניק ללקוחותיו לא רק שירות משפטי, אלא שותפות אסטרטגית המבטיחה ניווט בטוח ומוצלח באחד התחומים המאתגרים והמתגמלים ביותר בכלכלה הישראלית.