רוצים להתחיל תהליך של תמ"א 38? מה השלבים

תוכנית תמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות ובניינים לשדרג את הנכס באופן ניכר ולמעשה תורמת להתחדשות עירונית. החוק המאפשר שינויים בבניינים אשר נבנו לפני 1980 אושר כבר בשנת 2005 ומאפשר את חידוש הנכס תוספות בנייה וקומות. לתוכנית יש שני מסלולים: חיזוק בניין ופינוי-בינוי. במסלול הראשון מדובר על תוספת קומה או שתיים לבניין, תלוי בנתונים הסביבתיים, בגובהו ובגודל המגרש, וכמובן בכדאיות ליזמים ולדיירים. תוכנית תמ"א 38 הינה בעלת ערך עצום מבחינת שני הצדדים מאחר שהיא מאפשרת להגדיל את ערך הדירה שלכם בשיעור ניכר וגם מעניקה ליזמים אפשרות למכור דירות חדשות או לבנות בניין חדש מהיסוד ולהרוויח מיליוני שקלים. עם זאת, ברור שיש גם פוטנציאל לניגוד אינטרסים בין הצדדים ולא תמיד משתלם לדיירים לקבל את הצעת היזמים ולכן יש לגשת לתהליך עם ידע מוקדם ולבצע אותו בצורה מקצועית ככל האפשר.

בתהליך כזה מעורב פוטנציאל לרווחי עתק ולכן הוא קורץ גם למתחזים ולמפזרי הבטחות, אשר יציגו לדיירים תוכניות מופרכות במטרה לקבל הסכמה עקרונית. בבחירת יזם חשו בלערוך בדיקו מקדימות ולוודא שמדובר ביזם אמין שאפשר לסמוך עליו שיעשה עבורכם את העבודה הטובה ביותר. יש לפנות אך ורק ליזמים מנוסים שהציגו פרויקטים קודמים בסדר גודל דומה לזה שבו אתם מעוניינים, ולקבל המלצות אישיות ממכרים ואנשי מקצוע שנחשבים אמינים בעיניכם.

כאשר בעל דירה מעוניין בהכנת תוכנית לתמ"א 38 של חיזו ותוספת, הוא צריך לבדוק קודם כל בעירייה אם יש אפשרות לכך מבחינה חוקית ביחס לתב"ע הסביבתית. לדוגמה: אם רחוב מאופיין בבתים בני 3 קומות, יתכן שיש מגבלות חוקיות לתוספת של קומה או שתיים, או ענייני שימור. לאחר שעברנו את השלב הזה יש להציג את התוכנית בפני בעלי הדירות ולקבל הסכמה של שני שליש (67 אחוז) מהם. לעומת זאת נדרשים 80 אחוז כדי לאשר תוכנית פינוי-בינוי. השדרוג לדירות קיימות בא לידי ביטוי גם בתוספת ממ"דים ובשדרוג הבניין למשל במרפסות ובשיפוץ הלובי. לאחר שהוצגו בפני בעלי הדירות תוכניות מפורטות והסכמתם התקבלה – אפשר להתקדם לשלבים הבאים עד קבלת היתרי בנייה.